Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Ermittlung der für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte für Häuser und unbebaute Grundstücke für verfassungswidrig, da diese völlig überholt seien und keine Gleichbehandlung zulassen. Die Richter beanstandeten die erheblichen Wertverzerrungen und forderten eine Neuregelung bis 31. Dezember 2019. Das Bundesverfassungsgericht ordnete jedoch an, dass nach der Neuregelung die bisherigen Bestimmungen für weitere fünf Jahre ab der Urteilsverkündung längstens aber bis 31. Dezember 2024 noch angewendet werden dürfen.

Das folgende Beispiel zeigt die Problematik der bisher gültigen Berechnung der Grundsteuer. Für eine 1999 in Dossenheim zum Preis von 200.000,00 DM erworbene Eigentumswohnung mit 100 m² Wohnfläche wurde die Grundsteuer wie folgt berechnet:

Der auf der Basis des Einheitswertes von den Finanzämtern ermittelte Grundsteuermessbetrag wird der entsprechende Wohngemeinde mitgeteilt, die dann mit Hilfe des Hebesatzes die zu zahlende Grundsteuer festlegt. Diese Hebesätze können von den Gemeinden per Beschluss des Gemeinderates autonom bestimmt werden. Der Kaufpreis hat keinen Einfluss auf die Grundsteuer. Die Grundsteuer für Immobilien gleicher Größe innerhalb eines Ortes ist daher immer gleich hoch: Der Eigentümer einer teuren Immobilie zahlt die gleiche Grundsteuer wie der Eigentümer einer billigen Immobilie, weil beide den gleichen Einheitswert haben. Diese Tatsache und die eklatante steuerliche Unterbewertung des Immobilienvermögens im Vergleich zum Geldvermögen führten schließlich zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, das Einheitswertprinzip zu kippen.

Der baden-württembergische Landtag hat mit seiner grün-schwarzen Mehrheit das sogen. Bodenrichtwertmodell als neues Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer beschlossen. Die Bodenrichtwerte werden nicht mehr vom Finanzamt, sondern von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden ermittelt. Der grundsätzliche Unterschied zu den Einheitswerten ist, dass bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte aktuelle Kaufpreise für die Immobilien einfließen. Die Gutachterausschüsse werden von den Gemeinderäten berufen.

Neue Berechnung Finanzamt:

Fläche x Bodenrichtwert des Grundstücks = Grundsteuerwert

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag

100m² x 1.020,00 Euro = 102.00,00 Euro = neuer Grundsteuerwert

102.000,00 x 0,91 v.T. = 92,82 = neuer Steuermessbetrag

Berechnung der Gemeinde:

Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer/Jahr

92,82 x 370% = 343,43 Euro = neue Grundsteuer/Jahr

Bliebe es also beim Hebesatz der Gemeinde Dossenheim würde sich im Beispielfall die Grundsteuer/Jahr um 109,70 Euro = 47% erhöhen. Da nun aber der Grundsatz gelten soll, dass das Grundsteueraufkommen einer Gemeinde insgesamt gleich bleiben soll, müssen die Gemeinden ihre Hebesätze verändern. Bezogen auf den Beispielfall müsste der Hebesatz auf rund 252% gesenkt werden:

92,82 Euro x 252% = 233,91

Wohlgemerkt: Dies ist nur ein Berechnungsmodell, das sich auf einen bestimmten Bodenrichtwert bezieht. Die Festlegung des neuen Grundsteuerhebesatzes kann der Gemeinderat erst dann beschließen, wenn alle Steuermessbeträge vorliegen.

Vorteile des reinen Bodenrichtwertmodells sind die im Vergleich zum Einheitswertverfahren realistischeren Grundstückswerte und die leichte Ermittlung der Steuermessbeträge. Ein Kritikpunkt am baden-württembergischen Modell ist, dass der Gebäudewert nicht berücksichtigt wird. Steht auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus, wird es mit der gleichen Grundsteuer belastet, wie ein Einfamilienhaus, wenn die Grundstücke die gleichen Flächen und die gleichen Bodenrichtwerte haben.